Bij de investering in vastgoed stelt zich steevast de vraag naar de structurering van de aankoop, ook wanneer het gaat om bedrijfsmatig vastgoed. Klassiek worden de aankoop privé en via vennootschap naar voren geschoven als mogelijke scenario’s. Wat zijn de alternatieven? En met welke fiscale aspecten houdt u best rekening?
Aankoop privé: enkele bedenkingen
De aankoop privé lijkt op het eerste gezicht de meest eenvoudige werkwijze. Toch heeft deze formule een aantal belangrijke beperkingen.
Zo zal de aankoop gefinancierd moeten worden met privé middelen (die veelal eerst uit de vennootschap moeten worden uitgekeerd). Aangezien het vastgoed wordt gebruikt voor de bedrijfsactiviteit zal er eveneens een gebruiksrecht, zoals huur, moeten worden toegestaan door de bedrijfsleider ten voordele van de operationele vennootschap.
In de personenbelasting worden bij verhuur aan een rechtspersoon de werkelijke huurinkomsten belast tegen de progressieve tarieven (met 50% als toptarief), met mogelijkheid tot forfaitaire kostenaftrek van 40%. Ook interesten op leningen aangegaan specifiek voor de verwerving van het onroerend goed kunnen in mindering worden gebracht. Maar opgelet, in de mate dat er een te hoge huur wordt aangerekend door de bedrijfsleider aan zijn vennootschap, zal er een herkwalificatie plaatsvinden van het excessief gedeelte in een bedrijfsleidersbezoldiging.
Wel bent u als privé-eigenaar beter af bij een latere verkoop. Indien het vastgoed langer dan 5 jaar werd aangehouden, blijft de meerwaarde onbelast.
Investering via de operationele vennootschap
De investering via de operationele vennootschap lijkt vanuit een louter financieel perspectief een betere keuze. De financiering van de aankoop van het vastgoed kan dan immers gebeuren met bruto gelden van de vennootschap.
Ook op fiscaal vlak zijn er meerdere voordelen verbonden aan het investeren via vennootschap. Zo kunnen de aankoopkosten, afschrijvingen en onderhoudskosten in principe fiscaal in aftrek worden genomen. De btw verschuldigd bij de aankoop (nieuwbouw) of op de uitgevoerde verbouwingswerken (bestaand vastgoed) kan bovendien worden gerecupereerd als het bedrijfspand wordt aangewend voor een btw-belaste activiteit – wat resulteert in een bijkomend cashvoordeel. Dit op voorwaarde dat het vastgoed voor de btw-belaste activiteit wordt gebruikt gedurende de herzieningstermijn van 15 jaar bij nieuwbouw of 5 jaar bij verbouwingswerken.
Nadeel is dat, indien het vastgoed in volle eigendom werd aangekocht, de eventuele meerwaarde gerealiseerd bij een latere verkoop integraal wordt belast in de vennootschapsbelasting (standaardtarief van 25%). De belastingdruk kan wel gemilderd worden door een ‘herbelegging’ van de volledige verkoopprijs in bepaalde afschrijfbare vaste activa (zgn. regime van gespreide taxatie). Wanneer er wordt belegd in een gebouwd onroerend goed moet die wederbelegging binnen de 5 jaar plaatsvinden.
Vruchtgebruik of ander zakelijk recht als gulden middenweg?
Op een eventuele toekomstige taxatie van de meerwaarde in de vennootschap kan worden geanticipeerd door gebruik te maken van zakelijke rechten, zoals vruchtgebruik, recht van opstal en recht van erfpacht.
De vestiging van een vruchtgebruik impliceert de juridische splitsing van de volle eigendom. Klassiek verwerft de bedrijfsleider de blote eigendom van het onroerend goed en de vennootschap het tijdelijk zakelijk recht van vruchtgebruik. Gedurende de looptijd van het vruchtgebruik heeft de vennootschap het gebruik en genot van het onroerend goed en kan die het aanwenden voor diens bedrijfsactiviteiten.
Het voordeel van dergelijke structurering bestaat erin dat bij het einde van de overeengekomen duurtijd het vruchtgebruik uitdooft en er principieel een belastingvrije aanwas plaatsvindt. De bedrijfsleider (blote eigenaar) wordt dan automatisch volle eigenaar van het onroerend goed, zonder heffing van registratierechten. Ook zal er geen meerwaardebelasting verschuldigd zijn. Een exit van het vastgoed wordt aldus op die manier gefaciliteerd.
Uiteraard is het van belang om voldoende aandacht te besteden aan de waardering van het vruchtgebruik bij de vestiging ervan, teneinde de taxatie van een voordeel alle aard in hoofde van de bedrijfsleider te vermijden. Dezelfde fiscale problematiek doet zich voor wanneer kort voor het verstrijken van de duurtijd er nog aanzienlijke werken werden uitgevoerd aan het vastgoed door de vruchtgebruiker.
Een vruchtgebruik structuur kan eveneens worden toegepast op een nog te bouwen onroerend goed. In dergelijk ‘samen bouwen’ concept doet elke partij dan een bijdrage in het totale vastgoedproject. Ook in dat geval is een gedegen onderbouwing en waardering een must.
Onroerende leasing als financieringstechniek
Naast de financiering via een klassiek krediet kan ook voor onroerende leasing worden gekozen. Leasing betreft in wezen een financieringsoperatie en kent verschillende vormen.
Doorgaans zal de leasingnemer (“lessee”) een zakelijk recht (zoals erfpacht) vestigen ten voordele van de leasinggever (bv. een financiële instelling) die het onroerend goed bouwt op aanwijzingen van de leasingnemer. Ook mogelijk is dat een bestaand onroerend goed dat met btw werd aangekocht ter beschikking wordt gesteld via een zakelijk recht. De financiële instelling zal vervolgens het onroerend goed aan de onderneming verhuren die het voor zijn bedrijfsactiviteiten zal gebruiken. Meestal bedraagt de huurperiode 15 jaar.
Bij het einde van de lease beschikt de leasingnemer over een aankoopoptie of de mogelijkheid om het vastgoed verder te huren. Veelal verkiest men in de praktijk om het vastgoed tijdelijk verder te verhuren totdat het zakelijk recht verstrijkt. De leasingnemer wordt dan automatisch opnieuw eigenaar van het onroerend goed door de werking van het recht van natrekking. De uitoefening van de aankoopoptie daarentegen leidt tot de heffing van registratierechten die aanzienlijk kunnen zijn (gelet op de tarieven van 12% in het Vlaamse Gewest en 12,5% in het Brussels Hoofdstedelijk Gewest en het Waalse Gewest).
Indien de voorwaarden voor een btw-lease zijn vervuld, dan zal er op de huurprijs btw worden aangerekend. Dit laat toe om de btw bij de aankoop of oprichting te recupereren. In hoofde van de leasingnemer is dit neutraal als die het vastgoed gebruikt voor aan de btw onderworpen activiteiten.
Leasing komt ook voor als een tripartite overeenkomst, waarbij de patrimoniumvennootschap (of de privépersoon) een recht van erfpacht vestigt ten gunste van de leasinggever die het op haar beurt verhuurt aan de met de patrimoniumvennootschap verbonden leasingnemer. Bij het einde van het recht van erfpacht wordt de patrimoniumvennootschap dan opnieuw eigenaar van het goed door natrekking.
Onroerende leasing heeft een aantal onmiskenbare voordelen. Zo zijn banken geneigd om een hoger financieringspercentage toe te staan, omdat de specifieke set-up van het leasingcontract hen meer waarborgen geeft. Bovendien laat het de leasingnemer vaak toe om een hogere kost fiscaal ten laste te nemen dan de afschrijvingen bij een zuivere aankoop.
Het nut van een patrimoniumvennootschap
Bij de vraag naar structurering kan ook de verwerving via een afzonderlijke patrimoniumvennootschap als optie worden overwogen. In de praktijk komt het vaak voor dat bij een overname de potentiële koper enkel geïnteresseerd is in de bedrijfsactiviteit, en niet in het vastgoed. Hetzelfde geldt bij een instap van key medewerkers of een nieuwe investeerders die niet wensen te betalen voor het vastgoed.
Werden de activiteit en het vastgoed ondergebracht in één vennootschap, dan moet er voorafgaandelijk een herstructurering (bv. partiële splitsing) plaatsvinden. Wanneer kort nadien een aandelenverkoop plaatsvindt, dan wordt dit een fiscaal delicate operatie. In dergelijke gevallen geeft de Rulingcommissie veelal enkel groen licht, indien een deel van de verkoopprijs opnieuw wordt geherinvesteerd in de groep. Dit kan vermeden worden door het vastgoed meteen aan te kopen via een patrimoniumvennootschap.
Het is aan te bevelen om vooraf goed na te denken over de wijze waarop het vastgoed wordt aangekocht. Door de wensen en noden van de onderneming en de bedrijfsleider mee in overweging te nemen kan geanticipeerd worden op toekomstige situaties. Niet in het minst een exit scenario van het vastgoed of een verkoop van de onderneming zelf – waarbij in de praktijk potentiële kopers veelal enkel geïnteresseerd zijn in de operationele activiteit en niet in de bakstenen.
Auteurs:
Bernd Tiebout (Advocaat-vennoot Sansen International Tax Lawyers), Naomi Hermans (Advocaat Sansen International Tax Lawyers)
